Plánujete prodat svou nemovitost svépomocí?
Skvělá výzva – a já vám s ní pomohu
Prodej bez realitní kanceláře je cesta, kterou volí spousta majitelů
Výhody jsou na první pohled jasné – máte vše ve svých rukou a „ušetříte na provizi“. Současně to s sebou nese i řadu povinností, odpovědnosti a možných nástrah.
A právě proto jsem připravil tento praktický průvodce. Respektuji vaše rozhodnutí a chci, abyste měli co nejlepší výchozí pozici – pokud se rozhodnete jít touto cestou sami.
Najdete zde rady, které běžně využívají i zkušení profesionálové. A u některých bodů doporučuji zpozornět – tam už se vyplatí konzultace s odborníkem, aby bylo vše právně i finančně bezpečné.
Klíčové oblasti, na které při prodeji nesmíte zapomenout
👉 Praktický tip: Každý z těchto bodů může výrazně ovlivnit rychlost a výsledek prodeje. I malá chyba zde často znamená rozdíl v řádech statisíců.
Cena je základ úspěchu
Stanovit správnou prodejní cenu je zásadní. Mnoho majitelů vychází z toho, co by si přáli za nemovitost získat, nebo porovnává s tím, „za kolik prodali sousedi o ulici vedle“. Takový přístup je pochopitelný, ale ne vždy odpovídá realitě trhu.
Důležitá jsou reálná data:
- Aktuální tržní nabídky – sledujte, za jaké ceny se podobné nemovitosti skutečně nabízejí ve vašem okolí.
- Reálné prodejní ceny – zjistěte, za kolik se opravdu prodaly srovnatelné nemovitosti (např. z katastru nemovitostí nebo specializovaných služeb).
- Technický stav nemovitosti – úroveň rekonstrukce, stav instalací, dispozice a lokalita zásadně ovlivňují hodnotu.
💡 Ale pozor – určit cenu není jen o číslech. Je to i o strategii a nadhledu. Nemovitost má pro vás osobní hodnotu, ale kupující se dívá hlavně obchodně. Nadhodnocení může vést k tomu, že se nabídka „vysedí“, ztratí atraktivitu a přiláká pouze spekulanty, kteří budou chtít tlačit cenu dolů.
👉 Správné nastavení ceny hned od začátku je klíčové – cílem je oslovit co nejvíce zájemců a udržet si při vyjednávání silnou pozici.
👉 Pozor i na skryté vady: Pokud neinformujete o závadách (např. vlhkost, nefunkční elektroinstalace, problémové sousedství), kupující může zpětně požadovat opravu, slevu nebo odškodnění – i po předání nemovitosti.
Právní jistota – klíč k bezpečnému obchodu
Bez správných dokumentů prodej neproběhne:
- Nabývací titul (kupní smlouva, dědické rozhodnutí, darovací smlouva)
→ Riziko: Kupující může zpochybnit vlastnictví, požadovat slevu nebo odstoupit od smlouvy. - Výpis z katastru nemovitostí (ověřený výpis platný k datu prodeje)
→ Riziko: Skrytá zástava nebo břemeno = právní vada → možnost odstoupení od smlouvy. - Prohlášení vlastníka (u SVJ, pokud se prodává nemovitost v domě s více jednotkami)
→ Riziko: Nepřesné vymezení prostor = spor o sklep, lodžii či metráž → požadavek na slevu. - PENB – Průkaz energetické náročnosti budovy (povinný pro většinu prodejů)
→ Riziko: Hrozí pokuta od státu nebo zpětný požadavek na slevu kvůli horší třídě.
Další možné dokumenty: znalecký posudek, nájemní smlouvy, závazky vůči SVJ
→ Riziko: Skrytý dluh či nevypovězený nájem = právní a finanční problém po prodeji.
Prezentace nemovitosti – první dojem prodává
Kvalitní prezentace výrazně zvyšuje šance na prodej. Není cílem jen „něco nafotit“, ale vytvořit zájem – ideálně hned při prvním pohledu na inzerát.
- Profesionální fotografie – ideálně od fotografa zaměřeného na interiéry, s vhodným světlem a širokoúhlým objektivem.
➕ Doporučujeme doplnit o 3D scan nebo virtuální prohlídku. Umožní zájemcům projít si nemovitost kdykoliv – skvělá zbraň proti konkurenci. - Příprava interiéru – základní úklid, odstranění osobních věcí, decentní dekorace (homestaging).
➕ Cílem je, aby se zájemce v nemovitosti dokázal „vidět“ jako doma – čistě, neutrálně, přívětivě. - Popis nemovitosti – buďte konkrétní a pravdiví. Zmiňte dispozici, podlahovou plochu, výhody nemovitosti, okolí i občanskou vybavenost.
➕ Vyplatí se zvýraznit benefity lokality pomocí krátké video-upoutávky nebo vizuálu – např. zeleň, MHD, škola, oblíbené kavárny apod.
🎯 Proč na tom záleží?
Protože zájemce se rozhoduje během několika vteřin. Pokud ho nezaujmete hned, inzerát přeskočí. A pokud vidí, že jste si dali práci, má větší důvěru a chuť jít dál.
👉 Čím víc věcí uděláte za zájemce dopředu, tím větší je šance, že se ozve a přijde na prohlídku. A to je váš cíl.
Homestaging, aneb příprava nemovitosti na prodej:
👉 Tip: Nejvíce reakcí chodí během prvních 10–14 dní od zveřejnění. Aktivní marketing může zásadně zkrátit dobu prodeje i zvýšit konečnou cenu.
Inzerce a propagace – kde být vidět
Nestačí jen jeden portál. Pro maximální efekt využijte:
- Velké realitní portály (např. Sreality, Reality.iDNES, Bezrealitky)
- Sociální sítě – ideálně s promyšlenou placenou propagací
- Místní skupiny a fóra – např. Facebookové skupiny pro vaši lokalitu
- Vlastní web nebo prodejní stránka – pro vyšší důvěryhodnost
- Letáky a lokální marketing – vývěsky v okolí, letáky do schránek, komunikace se sousedy
Spolupráce s jinými makléři – Nabídněte provizi za doporučení zájemce, kterému „nesedla“ jiná nemovitost v domě či lokalitě.
Jednání s kupujícími – příprava je klíč
💬 Otázky, které dřív nebo později přijdou:
- „Koupím to, ale za nižší cenu – dáte mi slevu?“
- „Dali byste slevu, kdybych to vzal/a bez hypotéky?“
- „Byl tu někdo přede mnou? Jaká byla jeho nabídka?“
- „Jak dlouho už to prodáváte? Proč to ještě není prodané?“
- „A když si to vezmu teď hned, můžete něco slevit?“
- „A opravdu je to X metrů? Katastr uvádí méně.“
- „Jak jste na tu cenu přišli? Není to moc vysoko?“
- „Co kdyby se při předání objevila nějaká závada?“
➡️ Jak rozpoznat, kdy je nabídka férová a kdy už ustupujete zbytečně moc?
➡️ Jak se bránit zkušenému vyjednavači, který zná taktiky, jak cenu stlačit i o statisíce?
👉 Doporučení: Vždy jednejte férově, ale nezveřejňujte všechny detaily hned – zachovejte si vyjednávací prostor. Obchod je často otázkou přípravy, psychologie a zkušenosti. A právě v tom se často láme výsledek.
👉 Pozor: Tady je každá chyba drahá. Zkušený kupující bude vědět, na co tlačit. Vy musíte vědět, co nepustit. Vyplatí se právní dozor nebo alespoň konzultace s odborníkem, abyste chránili sebe i kupní cenu.
Bezpečný převod a finanční zajištění
Tato fáze je pro mnoho samoprodejců „neznámou zónou“. Právě tady často vznikají největší problémy. Nezbytné kroky:
- Rezervační smlouva – chrání obě strany a jasně definuje podmínky prodeje.
➤ Musí obsahovat:
– výši rezervační zálohy,
– termíny uzavření kupní smlouvy,
– podmínky vrácení nebo propadnutí zálohy,
– co se stane, když si to jedna strana rozmyslí.
➕ Bez jasně sepsané rezervace může kupující odstoupit bez sankce a vy ztratíte čas i další zájemce. - Advokátní / notářská / bankovní úschova kupní ceny – nikdy neakceptujte vyplacení peněz „na ruku“ nebo převod bez dohledu.
➤ Důležité: Vždy si ověřte, u koho bude úschova vedena – měl by to být nezávislý a ověřitelný subjekt (advokát se zápisem v komoře, notář, bankovní instituce).
➕ Stává se, že si protistrana navrhne svého „advokáta“ – a vy ani nevíte, komu svěřujete miliony. Tady není prostor pro důvěru, ale pro ověření. - Ověření financování kupujícího – zjistěte, zda má schválenou hypotéku, kolik % má z vlastních zdrojů, zda už má od banky „zelenou“, nebo to je jen slib.
➕ Nespoléhejte na větu „mám to v procesu“ – může to znamenat týdny čekání a výsledek nejistý. Pokud nemá nic schváleno, je to vážné riziko.
Nejčastější chyby samoprodejců – dejte si na ně pozor!
❌ 1. Nedostatečná právní příprava
Chybějící dokumenty, opomenutá věcná břemena nebo exekuce mohou zablokovat celý obchod – a to i v pokročilé fázi.
❌ 2. Špatně nastavená cena
Buď je „přepálená“ a nemovitost zůstává dlouho bez zájmu, nebo příliš nízká a ztrácíte statisíce. Zlevňováním později ztrácíte důvěryhodnost a oslabujete vyjednávací pozici.
❌ 3. Slabá prezentace nemovitosti
Fotky z mobilu, žádná 3D prohlídka, chybějící video z okolí… Výsledek? Nízká odezva a zájem jen od „spekulantů“.
❌ 4. Neprověřený kupující
„Kupující“ slíbí hotovost nebo hypotéku, ale nic není jisté. Pak čekáte týdny a nakonec prodej padne – nebo přijdete o další zájemce.
❌ 5. Nezajištěná platba
Bez řádné advokátní, notářské nebo bankovní úschovy riskujete, že o peníze přijdete. A i když úschova je, musíte vědět u koho a za jakých podmínek.
Skrytá rizika, která mohou zkomplikovat prodej
Navenek vypadá prodej nemovitosti jednoduše. Ale právě ty skryté detaily často rozhodují, jestli se obchod podaří – nebo výrazně prodraží.
- Právní vady: Nesrovnalosti v katastru, skryté zástavy, věcná břemena nebo exekuce. Často se na ně přijde až během řízení – a kupující může od smlouvy odstoupit nebo požadovat slevu.
- Finanční rizika: Vyplacení peněz mimo úschovu, nebo přes neprověřeného advokáta – stačí jeden podpis a můžete přijít o miliony. U úschov vždy kontrolujte, kdo je poskytuje a za jakých podmínek.
- Podceněné vyjednávání: Kupující může působit přátelsky, ale jedná obchodně. Pokud nemáte jasný rámec vyjednávání, snadno ustoupíte příliš – často ve chvíli, kdy už máte „vyseděný inzerát“ a žádné jiné zájemce.
- Chyby ve smlouvách: Stačí jedno slovo navíc nebo špatně načasovaný podpis – a kupní smlouva může být neplatná, nebo právně napadnutelná. Časté jsou i dohady o výměře, technickém stavu nebo právním předání.
- Psychologická ztráta pozice: Pokud nemovitost leží v inzerci moc dlouho, ztrácíte důvěryhodnost. Každá sleva pak působí jako zoufalý pokus a přitahuje spíše vyjednavače než skutečné zájemce.
👉 Zkušenost z praxe: „Prodej nemovitosti často začíná jako jednoduchý plán, ale končí ve chvíli, kdy malý detail změní pravidla hry. A právě tyhle detaily často rozhodují o stovkách tisíc i o tom, jak klidně budete spát.“
BONUS: Zdarma analýza ceny + konzultace
🎁 Speciální nabídka pro samoprodejce – získejte zdarma:
Stanovení správné tržní ceny vaší nemovitosti – rychlá analýza na základě aktuálních dat, technického stavu a lokality. Zjistíte, jestli cenu nastavujete správně, nebo zda je prostor pro vylepšení.
Nezávazná konzultace k vaší situaci – podíváme se, jak aktuálně prodej vedete, co by se dalo zlepšit, a dám vám konkrétní tipy na míru, jak zvýšit šanci na úspěšný a celkově hladký výsledek.
➡️ Vše nezávazně a přizpůsobené přesně vaší nemovitosti i situaci. Stačí pár údajů a společně projdeme vaše možnosti.
Kontaktní formulář
pro analýzu ceny nemovitosti
Získejte zdarma profesionální analýzu ceny vaší nemovitosti + tipy na zvýšení její hodnoty
Michal Králík
realitní makléř
Stačí vyplnit jednoduchý formulář – nezávazně vás kontaktuji s výsledky: